제 생각엔 이 분 망했어요...(110명을 제치고 1등을 했지만 글쎄요...)

며칠 전 감정가 대비 932%라는 엄청난 금액으로 낙찰된 토지 때문에 경매판에 뒷얘기 들이 많은데요. 

아는 범위 내에서 심층분석을 해 볼게요. 

사실 토지가 쉽지않아요.

여기저기 정보는 많지만 기초부터 탄탄히 하셔야 어떤 정보가 좋은 정보인지 그 정보 이면에는 어떤 것이 숨겨져 있는지 알 수 있답니다. 

 

망한 경매 섬네일

 

23타경 51136

이 물건인데요. 조회 수 부터 후덜덜 합니다. 

 

물건 세부내용

 

결국 110명이 입찰해서 1억2100만원, 감정가의 932%를 쓰신 분이 낙찰되셨습니다. 

북한강을 남쪽으로 바라보는 '감정가 1200만원의 저렴한 건축가능한 300평의 임야'라는 타이틀로 경매 유튜버 분들이 소개해주셔서 많은 분들의 관심이 쏠렸던 것 같습니다. 

 

토지이용계획

 

게다가 이 토지는 소위 공법을 제대로 아시는 분만 풀어낼 수 있는 실타래처럼 엮인 토지입니다. 

 

공법상 건축가능여부 파악하기

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률[이하 국계법] 상 자연환경보전지역에 산지관리법[이하 산지법] 상 공익용 산지는 거의 개발이 불가능하다는 것도 토지 공부를 조금 하신 분들만 기억하실 정도로 생소하실 텐데요. 

이 토지에 건축이 가능하다니... 어떻게???

 

답은 수산자원보호구역에서 찾을 수 있습니다. 

 

여기부턴 전문적인 내용이니 머리아프신 분들은 아래 [실제 물건가치에 대한 분석 파트]로 넘겨서 보세요.

하지만 토지에서 틈새를 찾아 돈을 벌고자 하시는 분들은 꼭 기억해도 좋을 돈 되는 정보입니다. 

 

인터넷에서 '국가법령정보센터'를 접속하신 후 '수산자원관리법'을 검색합니다. 

 

 

52조 2항 2조에 '대통령령'에 링크가 연결되어 있는데요. 상세내용 확인을 위해 클릭합니다. 

 

 

링크가 다시 시행령으로 연결되는 데요. 별표 16에 연결된 링크를 따라가면 

 

 

건축가능한 건축물에 대한 상세내용을 확인할 수 있습니다. 

단독주택과 1종근생은 가능하고 2종근생은 일부만 가능하네요. 

 

어떤 건물이 건축가능한지는 알아냈고 그럼 건폐율과 용적률을 찾아볼까요? 

건폐율과 용적률은 지자체 조례를 통해 확인해야 합니다. 

 

인터넷에서 '자치법규정보시스템'에 접속하신 후 

 

 

토지가 춘천에 있으니 강원도 춘천시의 도시계획을 검색합니다. 

 

 

제52조 와  제57조에서 수산자원보호구역의 건폐율은 40%, 용적률은 80%라는 것을 확인가능합니다. 

 

그런데 이거 공익용산지라서 그 제한사항도 확인해야 하는 거 아니에요? 맞습니다. 

 

다시 '국가법령정보센터'에서 '산지관리법'을 검색하시면

 

 

12조 3항에 2에 공익용산지의 행위제한을 적용하지 않고 [국계법]의 제한을 적용하는 '대통령령' 링크로 연결됩니다. 

 

 

산지관리법 시행령 40조 7항의 4에서 수산자원보호구역은 공익용 산지의 행위제한을 받지 않는다는 것을 확인할 수 있죠. 

 

쉽지 않은게 아니라 어렵죠? 네 맞아요. 저도 처음에는 뭔 소린지 몰라 맨땅에 헤딩을 엄청했습니다. 

하지만 이렇게 따라가는 링크를 설명해주는 글은 어디에도 없습니다. 

이런 걸 따라 해 보셔야 자기 것이 됩니다. 

그리고 제가 이전 글 '제외한다 = 돈 된다'에서 강조드린 것처럼 규정과 절차를 알아야 공무원을 상대하고 설득도 할 수 있습니다. 

 

건축허가받는데 더 남은 게 있나요? 네 있습니다. 경사도를 확인해 봐야겠죠.

 

 

춘천시 도시계획조례상 경사도는 25도 미만입니다. 

 

 

토지의 북쪽부분은 도로로 사용하고 있고 동서 쪽 연접토지도 도로구역만큼을 분할해 놓아서 전체 300평 토지 중 남측의 220평만 사용이 가능할 것으로 보이구요.

 

 

 

등고선이 희미해서 정확하진 않지만 보수적으로 높이가 10미터 밖에 되지 않는다고 가정하고

남은 토지를 가지고 평균경사도를 대략 계산해 보면 21도가 나옵니다. 

춘천시 조례에 간당간당하게 들어맞네요. 

 

실제 물건가치에 대한 분석

 21도 경사도를 가진 토지에 진입하기 위해서는 진입로도 상당히 중요할 텐데요. 

 

 

서측과 북측의 토지주는 단차를 극복하기 위해 무려 60미터가 넘는 진입로를 완만하게 만들었어요. 

그런데 해당 토지에 진입로를 조성할 공간이 나올까요?

공간을 최소화하기 위해 도로와 수직으로 진입로를 만든다면

웬만한 4륜구동도 진출입하기 어렵고 깎아지른 언덕의 아래에는 깊은 강이 있어요. 상당히 위험합니다. 

 

파면 팔 수록 재미있어지는데요.

 

 

본 토지를 중심으로 동서로 연접한 1~4번 토지주는 동일인입니다. 

북측연접한 5~12번 토지주는 다른 사람이지만 역시 한 사람이구요. 

둘 다 238-1 토지가 있으면 좋겠지만 현재로선 없어도 딱히 아쉽지 않은 상황이죠. 

 

 

북측 토지주는 작년에 평당 18만 원에 토지를 매수했고, 동서 측 토지주가 동측의 산 68-3, 산 68-3을 매입한 가격은 만원이 안됩니다. 

여러분은 연접토지주가 저 땅을 얼마에 사줄 거라고 생각하십니까?

도로 빼면 220평인 깎아지른 경사토지를 1억 2000, 평당 54만 원 꼴에 낙찰을 받았으니... 

제가 답이 없다고 판단하는 이유입니다. 

 

토목을 하자니 배보다 배꼽이, 주변에 팔자니 본전도 못 건지는 뼈아픈 손가락이라 전 토지주가 작업을 친 거 같다는 개인적인 뇌피셜입니다. 아님 말구요. 

 

본 토지를 아주 좋게 평가하신 분도 있잖아요. 저는 별로 안 좋게 보았습니다. 

 

같은 공법적 지식을 토대로 작성했지만 결국 그 안의 본질은 정보를 얻는 분이 스스로 판단하셔야 합니다. 

 

내용이 길고 어려우셨을 테지만 토지를 공부하고자 하시는 분에게는 상당한 도움이 되실 겁니다. 

 

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