경매 진행 물건 톺아보기 & 농지취득자격증명 불필요 농지

특색 있는 모양을 갖고 있는 토지가 투자 관련 단체 카톡방에서 언급이 되었습니다. 현재 수차례 유찰되어 진행되고 있는 물건이라 관심도가 높을 것으로 예상되어 제 나름의 관점으로 분석을 해 보았습니다. 투자에 정답은 없습니다. 제 포스팅은 경매 물건분석의 다양한 방법을 참고용으로 알려드릴 뿐 투자에 대한 책임은 온전히 투자자 본인에게 있음을 숙지하시기 바랍니다. 

 

* 물건분석 본문에는 물건번호와 세부지번이 공개되지 않고 맨 아래 바로가기를 누르시면 물건번호와 지번을 공개한 글로 연결됩니다. 

 

 

토지이용계획 분석

2종일반주거지역의 답으로 일괄로 나온 필지와 합치면 공시지가는 대략 4877만원 정도입니다. 주거지역의 농지라서 농지취득자격증명은 불필요합니다. 유료사이트에 농취증이 필요하다고 나와서 사이트가 잘못되었다고 하시는 분이 있는데 유료사이트에서는 법정지상권, 분묘기지권 성립여부는 불분명, 농취증의 경우는 필요함이라고 하는 것이 일반적입니다. 유료사이트는 참고만 할 뿐 모든 분석은 개인이 직접 하셔야 합니다. 

 

* 농지취득 자격증명 불필요 농지

(1) 1973.01.01. 해당 토지에 이전부터 건축물이 있는 경우

(2) 도시지역의 주거, 상업, 공업 지역 내 농지

(3) 도시지역에서 도시▪군 계획시설로 결정된 농지

(4) 계획관리지역에서 농지전용협의를 거쳐 지구단위계획구역으로 지정된 농지

 

다울지도 분석

유료사이트에서 제공해주는 다울지도입니다. 실선이 본건 동서로 관통하고 동쪽에는 붉은색 점선이 남북으로 지나가는 누가 봐도 도로가 개설되겠구나라고 생각할 수 있는 토지입니다. 농지니까 땅값이 오를 때까지 농사짓고 버티다가 도로개설되면 보상받을까 하고 꿈꾸게 되는 토지라고요? 좀 더 살펴보겠습니다.

 

토지이음 연속지적도 분석

두장의 연속지적도에서 뭐가 달라 보이시나요? 네 빨간색 도로선도 없어졌고, 본건 서쪽으로 분할되어 있던 경계선도 없어졌습니다. 무슨 의미일까요? 합필을 했다는 의미입니다. 빨간색 도로계획선은 어디까지나 계획이기 때문에 지자체에서 만들기도 다시 지우기도 하지만 합필은 토지소유주가 개발행위허가를 득해야 가능한 것입니다. 다시 말하면 과거에 도로개설을 위해 토지를 도로선에 맞게 분할을 했지만 도로개설 계획이 실효되니 합필을 허가해 줬다는 의미입니다. 결국 본건토지를 동서로 가르던 도로도, 남북으로 가르던 도로도 모두 실효된 것입니다.

해당내용은 원주시 도시계획과에 전화로 문의해서 본건에 있던 도로계획은 모두 실효되었음을 확인받았습니다. 

 

도시계획시설 공고

2009년 강원도 고시 2009-77호 중 해당 필지에 대한 부분을 일부발췌했습니다. 만약 실효되지 않았다면 이런 공고문을 찾을 수 있어야 제대로 된 개발계획을 파악할 수 있겠죠. 본 고시문은 토지이용계획 - 도시계획열람 - 관련 고시공고에서 찾을 수 있습니다. 전에도 말씀드렸지만 한 번 찾아보세요. 처음에만 어렵고 곧 익숙해지십니다. 

 

디스코 분석

가보질 않아 잘은 모르지만 사진상으로 파악해 볼 때 고가 제법 높은 곳에 위치해 있어 법면으로 빠지는 면적이나 토목공사 비용은 제법 들어갈 것으로 보입니다. 2차선 도로에 접한 783은 평당 90만 원에 매물이 올라와있고, 토지모양도 빠지고 고가 높은 곳에 위치한 맹지라서 아직까지도 제 눈에 그다지 싸 보이진 않습니다. 유찰가가 공시지가 수준이라 농지연금용으로도 아직은 무리인 듯하고... 보상은 물 건너갔고... 여기까지가 제가 분석한 내용입니다. 

 

* 해당 지번과 첨부된 고시공고문을 확인하고자 하시는 분은 아래의 바로가기 링크를 클릭하시기 바랍니다. 

 

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