경매카페에서 낙찰이야 흔한 일이지만 오늘은 특별한 이벤트가 생겼습니다. 저는 스텝이 아닌 일반회원인지라 회원님들의 입찰물건 추천이나 분석등은 하지 않는데요. 얼마 전 제 강의를 수강해 주셨던 회원분이 입찰 전 제 의견을 물어봐주셔서 스텝분들과 논의를 거쳐 소신껏 의견을 전달했는데 오늘 덜컥 낙찰을 받아오셨습니다. 축하도 드릴 겸 그 물건을 풀어보고자 합니다.
* 물건분석 본문에는 물건번호와 세부지번이 공개되지 않고 맨 아래 바로가기를 누르시면 물건번호와 지번을 공개한 글로 연결되니 참고바랍니다.
토지이음
도로와 접한 부분이 1.4미터 정도로 협소해서 현재로서는 건축을 할 수 없는 생산관리지역의 조그마한 전입니다. 하지만 18년 성장관리계획구역으로 지정 이후 23년에 개발행위허가제한구역으로 지정되어 이곳에 대한 개발계획이 점차 현실화되어 간다는 것을 알 수 있습니다. 접한 부분이 1.4미터인 줄 어떻게 알았는지 궁금하신 분들이 있을 텐데요. 위 그림의 축척란을 1/100 또는 1/200으로 바꾸고 출력한 다음 자를 대고 재보세요.
1/100이면 1cm는 1미터, 1/200이면 1cm는 2미터가 됩니다.
성장관리계획구역
이런 내용은 토지이음 - 도시계획 - 관련 고시 정보 에서 찾을 수 있는 경우가 많으나 이 건은 관련고시가 없어서 직접 화성시청 사이트에 "성장관리계획구역"을 검색해서 찾았습니다. 화성은 성장관리계획을 국도 00호선 일원으로 구분해서 작성했고 본건은 9번 도면 국도 82호 일원에 해당됩니다. 아래에 링크된 글에 성장관리계획을 첨부하려고 하였으나 파일 크기가 커서 첨부가 불가능하니 화성시청에서 다운받아 한 번 찾아보시기 바랍니다. 처음에만 어렵지 몇 번 해보시면 관련정보를 금방 얻게 되실 겁니다.
주거용지로 지정이 되었고 이는 앞으로 주거용 건축물 위주의 인허가만 하겠다는 의미입니다. 현재 주변 현황은 공장과 고물상등으로 주거에는 부적합해 보이지만 인허가를 제한해서 주거용으로 바꿀 계획이라는 것이지요.
단독, 다중, 다가구, 다세대, 연립의 주택용도로 건축물의 용도가 제한되면 생산관리구역이라 건폐율 상한도 30%까지 완화된다는 것을 성장관리계획을 통해 확인하실 수 있습니다.
디스코 및 등기부등본 분석
남쪽, 북쪽 공장모두 건폐율을 20%에 가깝게 적용해서 토지를 분할해서 도로를 만들기는 쉽지 않아보입니다. 도로로 필요한 부지는 2m²이고 아래쪽 공장의 건폐율을 20% 꽉 채울 경우 3m²의 여유가 있는데 이렇게 까지 빡빡하게 건폐율을 적용해도 되는지, 아니면 성장관리계획구역의 상한 인30% 맞춰서 올릴 방법은 없는지 건축사무소 등에 문의가 필요합니다.
동측의 1,2,3번 토지는 강*현 형제 소유로 고물상으로 운영 또는 임차상태인 것으로 보입니다.
본건과 2번토지는 토지모양을 예쁘게 하기 위해 북측공장 소유주와 강*현 형제가 교환한 토지입니다.
가격이 저렴하지 않는한 강*현 형제가 시세대로 토지를 매입할 이유는 없어 보입니다.
결국 북측 또는 남측공장에 매도를 해야 할 것으로 판단되는데 북측공장을 신건에 낙찰받은 진**넷이 법인이긴 하지만 개인을 내세워 왜 받아가지 않았을까 하는 의구심이 남습니다. 진**넷이 가져가는게 제일 좋아 보이긴 합니다. 하지만 북측 진**넷이든 남측 공장이든 건폐율을 다 찾아먹어서 평면증축이 힘든 상황에서 토지 78평은 적은 평수가 아니라고 생각됩니다.
총평
조암IC에서 근거리이며 화성시에서 주거지역으로 유도하고 있으니 어차피 공장이나 고물상은 없어지고 주거용 건물이 들어설 것입니다. 오히려 한 번 더 유찰이 되었다면 많은 관심이 쏠려 이전 회차를 넘길 수 있는 상태로 보여 최저가 수준에서 잘 따오셨다는 생각입니다. 단, 단기적 시세차익을 내기는 어려우니 주변의 개발이 무르익어야 제대로된 수익을 내 실 수 있을 듯합니다. 아직 배울게 많은데 제 조언을 듣고 입찰하셔서 낙찰까지 받으셨다고 하니 부담스럽기도 합니다. 또한 이 물건이 제대로 된 수익을 낼 수 있을 것이라 장담하지도 못합니다. 하지만 시작할 때와는 다른 지식과 경험을 가지고 있는 만큼 웬만해서는 실패하기도 힘들 것 같습니다.
오늘 낙찰받은 경매스쿨 현미경의 올패스 회원님 다시 한번 축하드립니다. ^^
해당 물건번호와 지번을 확인하고자 하시는 분은 아래의 바로가기 링크를 클릭하시기 바랍니다.
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