파산공매 물건분석 하는 방법 엿보기 (평택시 현덕면 화양지구)

평택시 현덕면 화양지구의 토지가 파산공매에 나와 입찰하였으나 70만 원 차이로 패찰 하였습니다. 제가 파산공매 물건분석하는 방법을 공유하니 잘 엿보시면 경매투자의 꿀팁을 많이 발견하실 수 있을 것입니다.

 

부동산 매각공고

대한민국 법원 - 대국민 서비스 - 공고 - 회생/파산 자산매각 안내 - 공고게시판 순으로 클릭하여 수많은 공고문 중에서 저는 주로 부동산 매각공고를 확인합니다. 

가평과 평택의 지분에 대한 일괄매각 물건이었습니다. 가평토지는 한강변의 임야로 경제적 가치가 없다고 판단되어 그냥 공짜로 얻는 땅이라고 생각하기로 했고 평택의 10평 지분의 가치만 고려하기로 하였습니다. 5월 4일 1회 차 유찰 후 5월 11일 2회 차에 1234만 원 입찰하였으나 1300만 원을 넘긴 분에게 패찰 하였습니다. 

토지이음

2종 일반주거지역 내의 전이기 때문에 농지취득자격증명이 불필요합니다. 도시개발구역 화양지구에 속한 지구단위계획구역 내 토지로 소유권이전 시 지분처리 문제를 고민할 필요 없이 보상절차에 따라 보상받는 물건입니다. 보상액과 보상시점만 잘 판단하면 됩니다. 2023년 공시지가는 평당 689,000원 정도입니다. 대략적으로 1700~2100만 원 정도는 보상이 될 것으로 예상하여 낙찰 시 400~600만 원 정도 수익을 책정했습니다. 

 

등기부등본

전형적인 기획부동산 작품이었습니다. 모 경매법인에서 구입 후 300평의 토지를 5~100평의 지분으로 쪼개 팔아 현재 15명이 공동소유한 물건이었습니다. 15년 매도가격은 평당 170만 원으로 본건의 채무자 역시 1700만 원에 매수하여 보유 중인 물건이었습니다. 이때 매수하신 분들은 8년이 흐른 후 비로소 본전 정도에 보상받으니 성공한 투자라고 볼 수는 없겠죠. 처음부터 개발계획을 브리핑받고 사셨겠지만 비싸게 사면 답이 없습니다. 이 물건이 일반경매로 나왔다면 워낙 유명한 개발지의 물건이라 공유자 우선매수가 들어왔을 가능성이 많겠지만 파산공매는 파산관재인 변호사와의 매매계약으로 소유권이 이전되는 형식으로 공유자 우선매수가 불가능합니다. 파산공매에 나오는 물건들은 대부분 이 건처럼 일반매매가 불가능해서 누구도 거들떠보지 않는 물건이 많습니다. 절반은 기획부동산이 쪼개 판 물건들이고요. 그래도 나름 재미있습니다. 흙속의 진주를 찾는 혹은 어린 시절 소풍에서 보물 찾기를 하는 기분이 들기도 합니다. 

 

주변 실거래가

주변 실거래가는 평당 150~200만원 사이로 나타납니다. 주변실거래가와 공시지가로 대략적인 보상가를 판단합니다. 

 

낙찰 후 절차

패찰하긴 했지만 낙찰이 되었을 경우 절차를 안내해 드립니다. 낙찰을 받으면 변호사 사무실에서 안내해 주는 파산관재인 계좌로 보증금을 입금 후 파산관재인 사무실에서 매매계약서를 작성합니다. 계약서를 근거로 파산관재인이 파산신청을 하고 판사가 파산선고를 하면 잔금납부 후 소유권 이전에 필요한 서류를 건네받아 등기하시면 됩니다. 소액물건이어서 셀프등기를 하실 경우 일반적인 셀프등기 방법을 인터넷 검색해서 참고하시면 되나 파산선고에 대한 등기이전은 등기관도 잘 모르는 경우가 많습니다. 파산물건을 소유권이전 시 채무자의 등기필 정보는 제공할 필요가 없습니다. 

 

「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 부동산 등의 등기 사무처리지침

인터넷 검색하시면 지침의 모든 내용 확인 가능하십니다.

관련조항은

제3편 파산절차

제22조 (임의매각에 따른 등기신청)

④ 파산관재인이 제1항 내지 제3항에 의해 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 등기필정보는 제공할 필요가 없다.

 

참조하시고 등기소에서 등기필정보 요구할 시 위 사무처리지침을 인용하시면 될 듯합니다.

 

부동산 거래신고 시 계약금과 잔금납부 입금증을 요구하니 미리 챙기시고, 수도권 내 1억 이상 토지거래나 본 건 같은 지분거래의 경우 자금조달계획서도 작성하셔야 합니다. 

파산공매의 특징은 유료 경매정보 사이트의 도움을 받을 수 없어 분석하기가 쉽지 않지만 그만큼 경쟁이 적어 수익 내기가 쉽다는 것입니다. 이런 틈새를 잘 찾으셔서 많은 수익 내시길 바랍니다. 다음에 또 좋은 물건으로 찾아뵙겠습니다.

 

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