법원 경매 대국민서비스 파산 회생 자산에 입찰하는 방법, 장단점, 꿀팁

최근 법원에서 진행하는 대국민서비스 중 파산, 회생 자산매각 공매에 입찰해서 한건은 낙찰을 받았고 한건은 70만 원 차이로 패찰 했습니다. 일단 파산공매가 무엇인지, 어떤 장점이 있는지, 어떤 절차로 진행되는지, 파산공매의 팁은 무엇인지 이번시간에 알려드립니다. 

 

법원경매(파산공매)란 무엇인가?

여러분들이 일반적으로 알고 계시는 법원경매는 대한민국법원 법원경매정보에서 압류나 저당문제로 경매에 부쳐진 물건을 매각하는 것일 겁니다. 파산경매는 조금 결이 다른데요. 파산 또는 개인회생을 위해서는 대상자의 자산을 매각하는 절차가 선행되어야 하는데 이를 위해서 법원사이트 홈페이지에서 대국민서비스 탭으로 들어가면 공고란의 회생/파산 자산매각안내의 공고게시판에 매각물건이 올라오게 됩니다.  법원경매정보에 올라온 물건도 등기부등본 정보는 제공하지 않고 세부분석을 위한 포털지도나 토지이음 사이트 연결도 불편해서 주로 유료경매사이트를 이용하는 실정에서 파산공매는 그저 파산관재인 사무실에서 올린 공고문 밖에 참고할 것이 없습니다. 공고문에서 알 수 있는 내용은 물건의 표시와 매각가격 정도입니다. 

 

 

파산공매의 장점

제한된 정보와 대부분의 물건이 가치가 없는 쓰레기나 다름없음에도 나름의 장점은 간혹 건질 물건이 있기 때문입니다. 진흙 속의 진주를 찾는 격이랄까요? 게다가 파산공매가 있는 지도 모르는 사람이 태반인 데다가 물건의 표시만 보고 스스로 각종 정보를 수집해야 하는 불편 때문에 경쟁자도 일반경매보다 적습니다. 경매는 1등만 수익을 올리는 게임이라 경쟁이 적다는 것만큼 좋은 장점은 없습니다. 또한 쓸만한 지분물건의 경우 공유자 우선매수가 자주 들어오는데 반해 파산공매는 등기부상 변동내역이 없고 파산관재인 변호사와 낙찰자와의 매매계약으로 이루어지기 때문에 공유자 우선매수가 불가능합니다. 

 

파산공매의 절차

회생/파산 자산매각안내 탭의 공고 게시판에 파산관재인 사무실에서 채무자의 물건매각 관련 공고문을 올리면 그 내용을 보고 분석을 합니다. 권리분석 또는 유찰여부에 대해 궁금한 사항은 공고문에 기재된 파산관재인 사무실로 전화하면 답변을 받을 수 있습니다. 공고문이 게재된 지 대략 2주 정도 후가 첫 입찰기일 이기 때문에 권리분석과 필요할 경우 임장까지 하기엔 시간이 다소 촉박한 데다가 파산관재인 사무실이 먼 경우 등기우편으로 입찰서를 제출해야 하는 시간까지 고려하며 서둘러서 진행하셔야 합니다. 일반 경매의 경우 법원에서 집행관 감독하에 경매가 진행되는데 반해 파산공매는 파산관재인 사무실에서 개찰이 진행됩니다. 보증금을 입찰서에 같이 동봉하라는 경우도 있으나 주로 1등으로 낙찰받게 되면 1등 낙찰자에게 파산관재인 계좌로 보증금을 입금하라는 연락이 옵니다. 모든 입찰자에게 보증금을 받았다가 패찰 한 사람들에게 일일이 돈을 돌려주는 것도 번거로운 일이기 때문입니다. 낙찰자로 선정된 후에는 파산관재인과 계약서를 작성하고 보증금은 계약금으로 전환됩니다. 파산관재인은 그 계약서를 근거로 판사에게 파산을 신청하고 파산선고가 되면 파산선고문과 파산관재인을 증명하는 서류등을 첨부해서 소유권을 이전하면 됩니다. 

 

파산공매 관련 팁

거리가 멀 경우 등기우편으로도 계약서 작성 및 관련서류를 주고 받아 처리가능합니다. 제 경우 파산관재인 사무실에서 계약서를 메일로 발송해서 출력 후 도장을 찍어 등기우편을 보내 계약을 했고, 소유권이전에 필요한 서류를 다시 등기를 통해 수령해서 등기소에 가서 셀프등기를 했습니다. 셀프등기는 인터넷에 관련글이 많으니 차이점만 몇 가지 설명드리겠습니다. 일단 파산공매의 경우 채무자의 등기필증이 필요 없습니다. 하지만 이 내용을 등기관도 잘 모르기 때문에 저는 관련근거를 출력해서 등기서류에 첨부했습니다. 해당 내용은 아래와 같습니다. 

 

「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 부동산 등의 등기 사무처리지침

제3편 파산절차

제22조 (임의매각에 따른 등기신청)

④ 파산관재인이 제1항 내지 제3항에 의해 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 등기필정보는 제공할 필요가 없다.

 

등기필정보가 없는 대신 판사의 매각허가결정문서 와 채무자의 파산관재인 임을 증명하는 서류등을 추가로 첨부해야 합니다. 등기부등본은 셀프등기시 필요한 서류는 아니지만 취득세신고나 부동산거래신고, 등기서류 작성 시 필요하니 꼭 한 부 출력해서 참고하시기 바랍니다. 그리고 등기의무자란에 채무자와 파산관재인 누구를 적어야 하는지 혼동스러운데 두 명의 주민번호, 주소 등을 위아래 구분 지어 모두 적으시면 됩니다. 

취득세 및 부동산거래신고시 계약금과 잔금에 대한 입금내역을 요구하였으며 수도권의 1억 이상 토지거래 또는 모든 지분거래의 경우 자금조달계획서도 제출해야 하니 이 점도 참고 바랍니다. 

이번시간에는 파산공매란 무엇이고 어떻게 진행되는지 알아보았는데요, 다음에는 실제 입찰한 물건에 대해 분석해 보는 시간을 갖도록 하겠습니다.  

 

 

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