단돈 오백으로 영등포 재개발 물건을 샀다고? 누가? 어떻게? (시장정비사업, 시장재개발)

어제 퇴근해 보니 반가운 등기가 하나 와있었습니다. 최근 소유권이전한 영등포 재개발 지분에 대해 조합에서 분양신청서를 보내왔더군요. 

 

영등포 재개발 섬네일

 

시장 재개발에 대해 알고 계시나요?

노후화에도 불구하고 활성화돼서 손님이 많은 전통시장도 있는 반면, 슬럼화되어 유동인구가 거의 없어 방치된 상태의 시장도 꽤나 있습니다. 이런 곳을 [전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법]을 통해 건폐율과 용적률에 특혜를 주어 죽은 공간을 되살리고자 하는 것이 시장정비사업, 즉 시장 재개발입니다. 

 

상가를 아파트로 바꾸는 마법

저는 서울 소재 시장 재개발 물건을 이미 하나 소유하고 있고, 이번에 영등포 대신시장의 조합원 자격을 추가로 얻게 되었습니다. 제가 시장 재개발 물건을 투자할 당시 다주택자의 취득세율은 12%여서 서울의 입주권을 매수한 다는 것이 쉽지 않은 상황이었습니다. 하지만 시장 재개발은 매수당시 상가이고 관리처분인가가 나면 비로소 아파트입주권으로 바뀌게 되어 취득세를 4.6%만 내고 등기를 칠 수 있었습니다. 물론 지금은 규제지역 취득세가 완화가 되어 세금면에서 별반 차이는 없지만 그만큼 서울 입주권에 대한 수요가 많아지고 주변 아파트 시세가 많이 회복되어서 투자에 대한 후회는 없습니다. 

 

취득세 틈새 투자

정비구역으로 지정되지 않은 곳의 공시가 1억 미만 주택은 아직도 취득세가 1.1%라서 많은 분들이 관심을 가지고 투자도 하십니다. 만약 주택임대사업자라면 최초분양물건에 대해 100% 감면 혹은 세액에 따라 85% 감면이 가능합니다. 주임사 혜택이 과거에 비해 많이 축소된 것도 사실이지만 장기적인 관점에서 수익이 예상되는 물건이 있다면 과도한 취득세를 회피할 수 있는 좋은 방법이 될 수도 있습니다. 

경기도청 포털에서 미분양 검색

경기도의 경우 도청 홈페이지에서 미분양으로 검색하면 매월 시군구별 미분양 현황을 엑셀파일로 받아보실 수 있습니다. 

본인이 거주하는 지역에 미분양 현황은 어떤지 일명 악성미분양이라고 불리는 준공 후 미분양 중 투자가치가 있을 만한 물건은 없는지 검색해 보시는 것을 추천드립니다. 

 

영등포 대신시장 정비사업

조합에서 보내온 분양신청서입니다. 저는 이 물건을 파산공매를 통해 감정가의 50%선에서 단독으로 낙찰받았습니다. 토지지분이 너무 적어 현금청산 대상이기는 하지만 세전 수익률은 100%을 넘을 것으로 예상하고 있습니다. 중요한 것은 이 물건을 어떻게 찾느냐겠죠.

 

땅투자의 보물지도 토지이음, 토지이용계획

파산공매 매각공고문 일부 발췌

신길동 116-18 토지이음 검색내용

어렵지 않았습니다. 지번을 토지이음에서 검색해 보면 됩니다. 다만 좌측에 나오는 구역들이 어떤 가치가 있는 지를 아는 것이 어려울 뿐이죠. 저 역시 시장정비구역 물건을 소유하고 있었기 때문에 이에 대한 접근법이나 가치를 알 수 있었습니다. 한꺼번에 알기는 어렵겠지만 꾸준히 하다 보면 이와 같은 보물지도를 읽는 법을 습득하게 되실 겁니다. 

 

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